[미국 세법] '5년 중 2년 거주' 무조건 양도세 면제 못받는다

[미국 세법] '5년 중 2년 거주' 무조건 양도세 면제 못받는다 

 

주거지로 먼저 2년 기한 채워야 100% 혜택
처음부터 렌트 주면 거주기간 만큼만 절세

 

#김모씨는 주택 소유 기간 5년 중 2년만 거주하면 양도세를 면제받을 수 있다는 말을 듣고 지난 3년 동안 렌트를 준 집으로 이사가 2년을 살았다. 그런데 집을 팔기 전 공인회계사(CPA)에 문의했더니 거주기간 2년에 대해서만 세금 감면 혜택이 있다는 말에 의아했다. 

1997년에 개정된 양도세 면세 규정은 주택 경기를 진작시키는 데 큰 도움이 됐다. 최근 5년 동안 2년만 거주하면 주택 매각후 시세차익에 대해 독신은 25만 달러, 부부(공동 소유)는 50만 달러까지 면세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 

그러나 주택소유주들이 양도소득 면세 규정을 남용하면서 이를 제한할 목적으로 2008년의 주택보조세법(Housing Assistance Tax Act of 2008)이 통과됐다. 이 법은 2009년1월1일부터 발효됐지만 많은 주택소유주들이 이를 모르고 있어 주의가 요구된다. 

변경된 법에 따르면, 구입한 집을 주 주거지(principal residence)로 먼저 살아야만 면세 혜택을 100% 받을 수 있다. 만약 구입 후 처음부터 임대를 주었다면 최근 5년 중 거주한 기간만큼만 세금이 감면된다. 

예를 들어 2009년 1월에 40만 달러를 구입하고 2년 동안 거주 후 3년간 렌트를 주다가 60만 달러에 팔았다면 시세차익 20만 달러에 대해 세금을 낼 필요가 없다. 

하지만 김씨처럼 3년 동안 먼저 렌트로 줬다가 면세 혜택을 위해 2년간 거주했다면 시세 차익의 5분의 2만 세금감면 혜택을 누릴 수 있다. 즉, 시세차익이 20만 달러라면 8만 달러에 대해서는 세금을 낼 필요가 없지만 나머지 12만 달러에 대해서는 세율에 따라 세금을 납부해야 한다. 

"이 법이 2009년부터 적용돼 왔지만 많은 한인들이 모르고 있다"며 "집을 구입해 바로 렌털 인컴 프로퍼티로 사용할 계획이거나 프로퍼티를 매각하려는 한인은 변경된 규정을 제대로 이해해야 한다"고 말했다. 

"약간 복잡해 보이지만 주택소유주가 거주한 시점부터 5년이 다시 시작한다고 생각하면 이해가 쉽다"며 "김씨가 100% 면세혜택을 보려면 3년 동안 더 렌트를 주거나 본인이 3년 더 살면 된다"고 설명했다.

 

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