[미국 세법] 1031 교환, 건물 매각 후 180일내 거래 완료해야

[미국 세법] 1031 교환, 건물 매각 후 180일내 거래 완료해야

부동산 이용한 절세방안
감가상각 이용해 소득세 절약
55세 이상, 재산세 이전 가능

모기지 금리가 사상 최저수준에 머무르고 브렉시트 등 글로벌 경기 변동으로 주거용 및 상업용 부동산이 투자처로 각광받고 있다. 부동산을 구입하면 가장 먼저 걱정하게 되는 것이 바로 관련 세금이다. 부동산 가격이 상승하면서 세금부담은 더 커짐에 따라 부동산을 이용한 절세에 관심이 모이고 있다. 한인공인회계사와 세무사 등 세무 전문가들로부터 절세방안에 대한 알아본다.

◇ 양도세

주택소유주가 직접 2년 이상을 살았을 경우 개인 25만 달러, 부부인 경우 50만 달러까지 양도소득세를 면제받을 수 있다. 2년 연속으로 해당 주택에서 살 필요는 없고, 지난 5년 중 살았던 기간이 모두 합쳐서 2년 이상이면 자격이 된다. 집을 파는 시점에서 그 집에 살고 있지않아도 된다. 일례로 집을 사서 1년을 직접 살고 2년을 렌트주고 다시 1년을 살고 다시 1년을 렌트 준 후에 팔면 지난 5년간 2년을 내 집으로 살았으므로 양도소득세 면제 혜택을 적용받을 수 있다.

1031 교환도 양도세 납부를 미루고 재산을 증식하는 방법 중 하나다.1031 교환은 연방세법으로 정부가 부동산 투자를 장려하기 위한 조치다. 부동산을 매각 후 일정 기간 내에 판매액과 비슷한 규모 또는 가격이 더 높은 부동산에 재투자하면 양도세 납부를 연기해 주는 제도다. 1031 교환 혜택을 받기 위해서는 부동산 매각 후 45일 안으로 대체용 부동산을 지정해야 하고 180일 내로 거래를 완료해야 한다. 이외에도 매각한 부동산 소유주와 재투자하는 부동산 소유주가 동일해야 하는 등의 조건도 성립해야 1031 교환자격을 유지할 수 있다.

분할 매각 (Installment Sales)은 매각 대금을 오랜 기간 동안 나누어 받는 방법으로, 양도소득을 매각이 일어난 시점에서 보고하지 않고 매각 대금을 받는 시점에 보고하기 때문에 여러 해에 분할하여 세금보고할 수 있다.

세금을 부분적으로 연장할 수 있으나 매각 대금을 한꺼번에 받을 수 없기 때문에 매각대금 전체를 다른 곳에 투자할 수 없다는 단점이 있다.

별안간 소득이 크게 늘었을 때 건물 감가상각을 이용해 세금을 줄이는 원가분리(Cost Segregation) 방법도 있다. 감가상각시 상가는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비 처리할 수 있으며 아파트나 주택 등의 주거용 부동산은 27.5년을 기준으로 한다. 원가분리는 건물을 부동산(IRC Section 1250)과 유형동산(IRC Section 1245)으로 세분화하고 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 기존 감가상각 기간을 적용하고 유형 동산에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 감가상각 기간을 단축해서 경비화할 수 있는 부분을 늘려 세금을 줄이는 방법이다.

한미택스포럼 회장이자 공인회계사인 저스틴 주 CPA는 "원가분리 보고서는 엔지니어를 고용해서 작성하는 것이기 때문에 비용이 든다"며 "비용과 절세액을 비교해서 유리할 경우 선택하는 게 바람직하다"고 설명했다.

◇ 재산세

주택소유주 면세(Home Owner Exemption) 프로그램을 이용해 최대 7000달러 정도 주택의 가치를 낮출 수 있다. 재산세는 주택가치를 기반으로 부과되기 때문에 주택가치를 내리면 재산세 절감효과도 함께 나타나게 되는 것이다. 이는 주택소유주가 살고 있는 집을 임대해 주지않고 직접 거주해야만 혜택을 받을 수 있다. 신청서는 매년 3월1일~4월15일 사이에 제출해야 하면 그 이후에는 면제조항에 대해 80%까지 혜택을 받을 수 있다.

주택소유주 모두에게 해당하는 것은 아니지만 55세 이상 주택소유주라면 새 집으로 이사하더라도 현재 납부하던 재산세를 그대로 이전(transfer)할 수 있는 방법이 있다.

주민발의안 60과 90을 통해 55세 이상 주택소유주는 일생에 한 번, 주택을 판매한 가격보다 집값이 낮거나, 혹은 일정 비율 아내에서 가격이 높은 집으로 이사를 하더라도 전에 살던 주택 공시 지가대로 재산세를 낼 수 있다. 하지만 모든 카운티가 이 정책을 채택하고 있는 것은 아니다. 현재 이 정책을 시행중인 가주내 카운티는 LA, 오렌지, 벤투라, 샌디에이고, 샌타클라라, 샌버나디노, 리버사이드, 알라메다, 샌마테오, 엘도라도 등 10개.

이 규정에 따르면 주택을 소유한 부부 중 한 명이 55세가 넘고 집을 매각한 후 2년 내에 새로운 집을 구입하거나 신축한 집값이 판매가와 비슷하거나 더 낮아야 혜택을 받을 수 있다. 카운티 재산세 산정국에 따르면, 1년 내 구입하면 매각주택 가격의 105%까지, 2년 이내에 이사할 집을 사면 110%까지에 대해서 재산세 이전 혜택을 받을 수 있다. 즉, 50만 달러의 집을 팔고 1년 내 산 집 가격이 52만5000달러 이하, 또는 2년 내엔 55만 달러 이하까지는 이전에 재산세를 납부하던 동일한 수준으로 낼 수 있다는 것이다. 단, 기존 주택을 팔기 전에 이사할 주택을 새로 지었거나 구입했다면 이사할 주택가격이 기존 주택가와 같거나 낮아야 한다.

이세진 미주한인세무사협회 회장은 "집을 자녀에게 상속하는 경우는 해당이 안 되며 반드시 정상가격으로 매매가 이뤄져야 한다"며 "매각 주택과 구입 주택 모두 주택소유주의 주 거주지여야 하며 임대용 주택은 안 된다. 특히, 혜택을 받기 위해선 이사한 후 3년 이내에 해당 카운티 재산세 산정국에 '홈오너 면제(Homeowners' Exemptions) 신청'을 꼭 본인이 접수해야 한다"고 조언했다.

http://www.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=NEWS&source=&category=money&art_id=4601528