[미국 세법] 집 매매와 세금

[미국 세법] 집 매매와 세금


셀러, 카운티·시정부에 양도소득세 납부
시마다 세율 달라 확인하는 게 유리

주택을 매매하는 과정에서는 여러 가지 세금이 발생하고, 매각 후에도 셀러에게는 집을 팔아 남은 돈에 관한 양도소득세가 발생하고 집을 산 바이어는 자신이 소유한 주택에 부과되는 재산세를 해마다 내야 한다.

먼저 캘리포니아에서 주택을 매매할 때는 카운티와 해당 도시에 부동산 양도세를 납부해야 한다. 보통은 주택가격의 0.11%, 즉 1000달러당 1.10달러의 세금을 내야하고 일반적으로 셀러가 내게 된다. 하지만 일부 카운티와 시 정부에서는 0.11%보다 높은 세율이 적용되기도 하는데 로스앤젤레스 카운티내의 컬버 시티의 경우 1000달러당 5.60달러, 로스앤젤레스시 5.60달러, 포모나시 3.30달러, 레돈도비치 3.30달러, 샌타모니카 4.10달러 등은 주택을 매각할 때 다른 도시보다 더 높은 양도세를 내야한다. 예를 들어 로스앤젤레스시에 있는 집을 100만 달러에 팔았다면, 카운티에 1100달러와 시정부에 4500달러의 양도세를 에스크로를 통하여 내야 한다.

그리고 매매가 끝난 후 셀러는 집값이 올라서 소득이 생겼다면 그에 해당하는 양도소득세를 내야 한다. 하지만, 집을 판 시점으로부터 지난 5년 사이에 2년간 그 집에서 살았다면 개인당 25만 달러까지, 부부는 50만 달러까지 양도소득세가 면제된다.

특히 2년을 채우지 못하고 집을 파는 경우에도, 건강이나 직장 또는 이혼 등의 불가피한 사정이 생겨 일정한 거리 밖으로 이사를 가야해서 집을 팔아야 하는 경우라면, 살았던 기간만큼의 비율대로 부분적인 면제를 받을 수도 있다. 예를 들어 젊은 부부가 집을 사서 이사한 지 1년밖에 안됐는데 출퇴근이 어려울 만큼 직장이 멀어져 다시 집을 팔고 이사를 해야 하는데 그동안 집값이 올라 소득이 생겼다면 50만 달러의 50%에 해당하는 25만 달러까지는 면제를 받을 수 있다. 그러나 지난 2009년부터 양도소득세에 대한 내용이 조금 복잡하게 달라졌으므로 세법 전문가와 꼭 상의해야한다.

한편 바이어는 집을 사고나면 해마다 재산세를 내야하는데 가주는 각 지역에 따라 약간의 차이가 있지만 주택 가격의 연 1.1%~1.3% 정도다. 그중의 1%는 모든 지역에 균일하게 적용되고 나머지 0.1~0.3%는 카운티와 시마다 조금씩 내용에 차이가 있다. 그러므로 100만 달러짜리 집을 사면 1년 재산세는 약 1만2000달러 정도가 되는 데 보통 10월이나 11월 초에 고지서를 받게 된다. 그리고 재산세의 회계연도는 7월 1일부터 시작해서 다음해 6월 30일까지이며, 1년치 재산세를 두 번에 나누어서 낼 수 있는데, 1차는 12월10일까지, 2차는 4월10일까지 내면 된다. 그러나 매년 두 번씩 목돈을 내는 것이 부담이 되면 재산세를 1년에 12번으로 나눠서 매달 융자 페이먼트에 포함시켜 은행으로 보내기도 한다. 그러면 은행의 에스크로는 그 돈을 모았다가 주택소유주를 대신하여 카운티에 납부한다.

바이어가 이사를 하면 많은 우편물이 집으로 배달되는 데 그 중, 중요한 하나가 카운티 세금 사정관이 보내는 주택소유주면제(Homeowner's Exemption)에 관한 신청서이며 신청비는 무료다. 이것은 주택 소유주들에게 주어지는 세금 혜택 중의 하나인 데 자신이 살고 있는 집에 주택소유주면제를 신청하면, 주택산정가를 7000달러 낮추어 주어 매년 약 70달러 정도의 재산세를 덜 내게 된다. 이 혜택은 집을 팔거나 렌트를 주게 되면 혜택이 중지되며 재산세 고지서를 보면 현재 혜택을 보고 있는 지의 여부를 알 수 있다.

 

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