[미국 세법] 재산세, 마감일 하루만 넘겨도 10% 벌금

[미국 세법] 재산세, 마감일 하루만 넘겨도 10% 벌금

 

재산세 밀리면 '세금 저당권' 설정
매월 체납액 1.5% 벌금 부과되고
5년 동안 못 갚으면 차압경매 실시

지난 12일로 2016~2017년도 정기 재산세 1차 납부일이 마감됐다. LA 카운티에서 236만5869개의 부동산에 대한 재산세 고지서가 발부됐다.

대부분의 홈오너들이 마감을 지켰지만 경제적으로 힘든 주택 소유주들 중에서 아직도 재산세를 내지 못한 경우도 있다.

재산세를 체납한 홈오너들은 밀린 세금을 마련하기 위해 이리저리 뛰면서 당장 집을 뺏기는 것은 아닐까 하는 불안한 마음을 갖고 있을 것이다.

재산세를 납부하지 못하면 어떤 일이 발생할까.

홈오너가 재산세를 연체했다고 해서 카운티 정부가 바로 차압 절차에 들어가는 것은 아니다. 또 재산세를 1~2년 체납해도 차압이 진행되지도 않는다.

우선 카운티 재산세산정국은 주택소유주가 하루라도 재산세를 연체하면 10%의 벌과금을 부과한다.

주택소유주가 돈이 없어서 재산세를 계속 밀리게 되면 카운티 정부는 '세금 저당권'(Tax Lien)을 설정하고 나서 5년 간의 '상환기간'을 준다. 세금과 관련된 저당권은 해당 부동산에만 붙는 것이 아니고 체납한 사람의 LA카운티내 다른 부동산에도 설정된다. 세금 저당권은 주택소유주의 크레딧에도 나쁜 영향을 주게 된다.

만약 주택소유주가 돈을 마련하지 못해 5년이 되도록 체납된 재산세를 납부하지 못하면 카운티 정부는 경매를 실시할 수 있다. 주택소유주가 세금 저당권을 풀기 위해서는 5년 이내에 밀린 재산세와 벌금 그동안 발생한 비용을 모두 갚아야 된다.

1차 마감을 지키지 못한 주택소유주가 돈을 마련했다면 지금이라도 납부하는 것이 좋다. 재산세는 매 회계연도마다 두 번(12월10일과 다음해 4월10일)에 나눠 내지만 첫번째 납부금을 완료해야 두번째 납부금을 낼 수 있다.

만약 지난 12일까지 재산세 1차분을 내지 못한 홈오너가 내년 4월10일자로 세금을 냈다면 그것은 연체한 1차분에 대한 세금으로 납부된다.

홈오너가 재산세를 내지 못할 경우 갚아야 할 금액은 다음과 같다.

▶재산세 원금

▶체납액의 10%인 벌금

▶매월 체납액의 1.5%에 해당되는 미상환 벌금

▶연체비용 45달러 수수료 55달러

▶저당권 설정과 각종 공지비용 행정비

▶건물이 아닌 일반 토지에 대한 재산세라면 마감일 다음 달에 20달러의 컬렉션 비용이 발생하고 세번째 달 부터는 매월 29달러씩이 추가된다.

예를 들어 건물에 대한 재산세가 5000달러라면 하루라도 연체를 하게 될 경우 벌금은 500달러가 되고 매월 5000달러의 1.5%인 75달러가 부과된다. 그리고 매월 컬렉션 비용이 추가로 붙게 된다

저당권 설정비와 행정비는 여러가지 조건에 따라 달라지며 큰 비중은 차지하지 않는다. 그러나 주택소유주가 페이오프 되지 않은 주택에 대해서 재산세를 밀리게 되면 모기지 페이먼트 금액에도 영향을 줄 수 있다. 이유는 재산세를 체납하게 되면 연체 사실이 모기지은행으로 연락이 갈 수 있기 때문이다.

모기지은행으로 재산세 체납 사실이 통보가 되면 모기지은행은 담보권을 보호하기 위해 연체된 세금을 대신 지불하게 된다. 비록 모기지은행이 1차 저당권을 갖고 있지만 세금 앞에서는 후순위로 밀리기 때문이다.

은행은 연체된 재산세를 대신 납부하고 매월 주택소유주가 내던 모기지 페이먼트에 대납한 재산세와 다음 연도 재산세를 12개월로 나눠 가산시킨다.

재산세가 연간 7500달러라면 한달에 625달러를 현재의 모기지 페이먼트에 얹고 은행이 대신 지불해준 재산세 역시 페이먼트에 포함시키게 된다. 즉 모기지 페이먼트에 에스크로 계좌가 새로 개설되는 것이다.

그러면 주택소유주는 재산세 마감일 때 두번에 나눠 카운티로 보내던 체크를 매월 나눠 낼 수 있다는 편리함은 얻을 수 있다. 은행의 에스크로 계좌로 들어간 재산세는 주택소유주를 대신해서 정기 납부일에 해당 주택이 소재한 카운티 재산세 사무실로 납부된다.

하지만 평소 지불하던 월 페이먼트에 비해 수백 달러가 늘어나는 상황이 되므로 재정 상태가 약한 가정의 경우 오히려 큰 부담으로 작용될 수도 있다.

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