[미국 세법] ‘부동산 투자용’ 밝히고 송금해야 차익환수 수월

[미국 세법] ‘부동산 투자용’ 밝히고 송금해야 차익환수 수월

▶ ■ ‘한미 택스 컨퍼런스’ 지상중계 - 부동산 상속 양도세 한국은 기준시가 기준

▶ 세금폭탄 피하려면 다수의 감정평가 받도록 비사업용 토지 상속 땐 장기보유공제 활용

 

■당장 장롱을 열어보라

상속을 둘러싼 가족 분쟁을 막거나 부동산 양도세를 절감하고 싶다면 ‘장롱을 열어보라’고 전문가들은 조언했다.

한국의 법무법인 ‘바른’의 가산상속팀 소속 김상훈 변호사는 “가족 간 분쟁을 피하려면 자필유언이나 공정증서를 남기면 된다”며 “다만 자필유언은 몇가지 유의점을 반드시 지켜야 하므로 미리 써둔 것이라도 다시 확인해야 한다”고 말했다.

자필유언은 유언 내용과 날짜, 주소, 성명이 반드시 포함돼야 한다. 이때 주의할 것이 주소랍시고 ‘평창동에서’라고 쓴다거나 날짜를 ‘2016년 늦은 가을’ 같은 식으로 쓰면 법적 효력이 없다. 사인도 무효화 요건이고 반드시 도장이나 지장을 찍어야 한다. 김 변호사는 “자필유언은 부동산 등을 등기할 때도 가정법원을 통해야 하고 이해관계인의 의견을 받아야 하는 등 복잡하기 때문에 공정증서를 권한다”고 강조했다.

장롱을 열어봐야 할 또다른 이유는 부동산 상속을 위해 매매 계약서를 확인하기 위함이다. 취득가격을 알아야 양도차익이 가늠되고 양도세가 정해지기 때문이다. 이때 절세를 위해 이용할 수 있는 합법적인 방법이 환산취득가액 산정이다. 매매 계약서를 잃어버린 경우, 연도별 기준시가 변동 비율로 취득가격을 추산하는 방법이다.

세무법인 ‘다솔’의 최용준 세무사는 “실제 취득가격보다 환산취득가격이 높게 나오면 양도차익이 줄어 세금도 줄일 수 있기 때문에 장롱 속에 보관 중인 계약서를 확인해야 한다”며 “다운계약서가 횡행했던 2006년 이전 거래된 부동산에 대한 정보는 국세청도 가지고 있지 않고 이 경우 환산취득가액은 정당한 절세방법이기 때문에 적극 활용할 필요가 있다”고 말했다.

■비사업용 토지의 마술

비사업용 토지란 원래 목적에 맞지 않게 사용되지 못하는 토지로서 투기로 의심돼 올해 초부터 6~38%의 기본세율에 10%의 부가세가 중과되고 있다. 게다가 장기보유특별공제도 2016년 1월1일로 소급 적용돼 사실상 혜택이 원천 차단됐다. 실례로 농지는 2년 이상 소유자가 직접 경작하지 않는 경우, 임야는 2년 이상 거주하지 않는 경우 등이다.

예외가 있으니 이를 활용하면 10% 중과는 피할 수 있다. 예컨대 부친이 8년 이상 농사를 지은 농지면 상속 후 3년 이내에 팔면 되고 아니면 한국농어촌공사가 운영하는 ‘농지은행’에 의뢰해 8년 이상 농지로 임대하면 임대료를 챙김과 동시에 절세혜택을 볼 수 있다.

다만 내년에는 비사업용 토지 관련 규정 일부가 다소 완화될 조짐으로 한국 국세청 부동산 납세과의 오은정 사무관은 “장기보유특별공제를 올 연초로 소급 적용한 부분의 개정이 내년께 예상된다”고 말했다. 즉, 한국 내 7억원 짜리 비사업용 토지를 올해 팔면 2억9,000만원 가량의 세금을 내야 하지만 장기보유특별공제가 부활하는 내년에 팔면 세금이 1억9,000만원으로 줄어든다.

■아는 것이 힘이다

최근 한국의 자산가들 사이에서 화제가 된 것이 미국에 투자하는 부동산 펀드다. 대표적인 것이 9월말 미래에셋이 달라스의 상업용 건물에 투자하는 3,000억원 규모의 펀드가 완판된 것인데 속사정은 달랐다. ‘바른’의 김도형 변호사는 “실적 쌓기에 급급한 경영진이 개별 담당자들에게 목표액을 강제로 떠넘겼고 이마저도 부족해 회사측이 600억원을 떠안았다는 보도가 있었다”며 “미주 한인들을 현혹하는 투자 광고에 속지 말라”고 조언했다.

김 변호사에 따르면 ‘회사 보유분 객실에 투자’하라는 광고는 ‘인기가 없어 팔리지 않은 미분양분’의 달콤한 표현이고, ‘첫해 16%, 10년간 11% 확정수익보장’ 문구는 그 회사가 일단 안 망한다는 가정을 충족시킨 뒤 따져볼 문제라는 지적이다.

본인은 부동산을 상속 받아 되팔며 시세를 기준으로 생각했는데 한국의 세무서들은 간극이 큰 기준시가를 출발점으로 해 양도세 폭탄을 맞는 경우가 종종 발생한다. 이를 예방하는 방법은 감정평가다. 최용준 세무사는 “상속일로부터 6개월 이내에 2개 이상의 감정평가를 받아 최대한 높은 시세를 인정받으면 양도세를 대폭 줄일 수 있다”고 말했다.

미국에서 한국으로 송금해 부동산에 투자하는 상황과 관련해 신한아메리카은행의 김태한 본부장은 돈에 ‘꼬리표’를 붙이라고 조언했다. 그는 “미국 시민권자의 경우, 은행이나 세무서와 미리 상의해 부동산 투자용으로 한국에 송금한다고 신고만 하면 나중에 되팔아 차익을 다시 미국으로 가져오는 경우에도 훨씬 수월하다”며 “한국에서 해외로 송금되는 자금은 예금인 경우가 가장 까다롭고, 부동산 매각자금은 손쉬운 편”이라고 전했다.                                               
 

http://www.koreatimes.com/article/20161026/1019969